Veelgestelde vragen

Gedwongen onverdeeldheid is een situatie waarin meerdere personen mede-eigenaar worden van een goed, zonder dat dit hun vrije keuze is.  Het bekendste voorbeeld is een nalatenschap: de erfgenamen worden allen eigenaar van de goederen van de overledene, maar de verdeling ervan moet nog gebeuren. Ook bij een gebouw met appartementen en gemeenschappelijke delen, zoals een inkomhal, is er sprake van gedwongen onverdeeldheid omdat de private delen door verschillende eigenaars worden bezeten en de gemeenschappelijke delen door de mede-eigenaars.

Een basisakte is een notariële akte die de eigendomsverhoudingen in een mede-eigendom regelt door een gedetailleerde beschrijving van het gebouw, de privatieve delen (zoals appartementen) en de gemeenschappelijke delen (zoals trappenhuizen en daken) vast te leggen.  Deze akte bepaalt ook het aandeel in de gemeenschappelijke delen dat elke eigenaar heeft, wat van invloed is op de kosten en stemrechten.  De basisakte is essentieel voor de organisatie en het beheer van een mede-eigendom, zoals een appartementsgebouw.

Privatieve delen zijn eigendommen die exclusief toebehoren aan één eigenaar dus waar slechts één eigenaar gebruik van kan maken zoals  binnenzijde appartement of de eigen garage.

Gemeenschappelijke delen zijn die delen van een gebouw die eigendom zijn van alle mede-eigenaars samen en die door iedereen gebruikt kunnen worden, zoals de lift, de trappen, het dak of de gemeenschappelijke tuin.

De exacte indeling van deze delen is te vinden in de basisakte en het reglement van mede-eigendom van het gebouw.

Syndicuskosten zijn de kosten voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw, bestaande uit het ereloon van de professionele syndicus voor administratieve en financiële taken, en de uitgaven voor gemeenschappelijk onderhoud en nutsvoorzieningen. Deze kosten worden doorgaans maandelijks gefactureerd via een werkkapitaal om lopende rekeningen te betalen en worden verdeeld onder de mede-eigenaren.

De vereniging van mede-eigenaren (VME in België) is geen vennootschap maar een rechtspersoonlijke vereniging die alle mede-eigenaars automatisch omvat en verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen.  Hoewel een VME verplicht is om een zakelijke bankrekening te hebben en geregistreerd staat bij het KBO, is het een andere juridische entiteit dan een commerciële vennootschap.

Om rechtspersoonlijkheid te verkrijgen moeten er 3 voorwaarden vervuld worden:

• De wet op de mede-eigendom moet van toepassing zijn;
• De verkoop van ten minste één kavel;
• De overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor.

De vereniging krijgt derhalve een eigen benaming, een maatschappelijke zetel en een eigen vermogen. Het is derhalve de vereniging die een bankrekening opent; brieven worden aan de vereniging gericht en niet aan de leden van die vereniging, enz.

Tot het vermogen van deze vereniging, stelt de Wet, mogen géén andere dan roerende goederen behoren, nodig voor de verwezenlijking van het doel van de vereniging, zijnde het behoud en het beheer van het gebouw. Hieruit volgt dus ook dat de vereniging geen onroerende goederen mag bezitten.

Een syndicus is verplicht zodra een gebouw uit twee of meer appartementen bestaat die eigendom zijn van verschillende personen, wat een mede-eigendom creëert.  Dit geldt ook voor een gebouw met slechts twee appartementen met verschillende eigenaars.  Een professionele syndicus is niet verplicht.  Een mede-eigenaar zelf mag ook syndicus van het gebouw zijn.

Een raad van mede-eigendom (RVME) is een controlerend orgaan binnen een appartementencomplex, dat toeziet op de correcte uitvoering van de taken door de syndicus.

De RVME, bestaande uit mede-eigenaars, controleert het beheer van de gemeenschappelijke delen en rapporteert hierover aan de algemene vergadering. De oprichting van een RVME is verplicht bij minstens 20 kavels, maar kan ook vrijwillig worden ingesteld bij een kleinere mede-eigendom.

Eén of meerdere leden van de raad van mede-eigendom zal de taak van rekencommissaris op zich nemen zoals nazicht van de boekhouding van de syndicus en rapportering op de jaarlijkse algemene vergadering, andere leden zullen zich dan weer bezighouden met het dagdagelijks beheer van de mede-eigendom zoals kleine herstellingen zelf uitvoeren, opvolging kleine werken, enz.

De leden van de raad van beheer worden gekozen door de algemene vergadering, uit de mede-eigenaren.

Iedere mede-eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Deze vergadering is derhalve uitsluitend samengesteld uit mede-eigenaars en lasthebbers en de syndicus die, verwijzend naar een van zijn wettelijke opdrachten, de taak heeft de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren zodat zijn aanwezigheid niet meer dan normaal is.

Vaak ook gebeurt het dat, op uitnodiging van de algemene vergadering, of de syndicus, andere personen die géén eigenaar zijn ( een architect, een aannemer, enz. ) op deze vergaderingen aanwezig zijn, toelichting geven bij bepaalde dossiers zonder evenwel enig stemrecht te hebben.

Deze algemene vergaderingen vinden één maal per jaar plaats; de modaliteiten van bijeenroeping (datum, wijze van verzending v/d aangetekend of gewoon enz. ) worden meestal omschreven in de basisakte.

Deze algemene vergadering beraadslaagt over alle zaken van gemeenschappelijk belang.

Behoudens strengere bepalingen in de basisakte, kunnen rechtsgeldige beslissingen slechts genomen worden indien meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of bij volmacht vertegenwoordigd zijn en voor zover deze mede-eigenaars minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten.

De twee voorwaarden zijn cumulatief : als één van beide niet is vervuld is het quorum niet bereikt en is er géén rechtsgeldig samengestelde algemene vergadering.

Er zal dan ook een hernieuwde algemene vergadering moeten bijeengeroepen worden, meestal na een termijn van minstens 15 dagen.

Meestal bepaalt de basisakte tevens dat de uitnodiging tot deze hernieuwde algemene vergadering

1/ aangetekend dient te geschieden en;

2/ de uitnodiging expliciet zal moeten vermelden dat deze vergadering rechtsgeldig zal kunnen beslissen, ongeacht het aantal aanwezigen.